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Article juridique : Immobilier


#IMMOBILIER : Quelles sont les modalités de calcul de la surface d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement ? (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 18 mars 2021, 19-24.994, Publié au bulletin)

Une société avait vendu à des particuliers différents lots d’un ensemble immobilier dont un appartement en l’état futur d’achèvement.

 

Après la livraison du bien, les particuliers avaient fait mesurer la surface habitable de l’appartement et se plaignaient d’un déficit de surface. Ils ont alors assigné la société en diminution du prix et dommages et intérêts.

 

La cour d’appel avait rejeté leurs demandes. Elle avait considéré qu’en matière d’immeubles à construire, il n'y avait pas lieu de se fonder sur la surface habitable pour se déterminer sur la réduction du prix. La cour avait donc conclu qu'il n'était pas démontré que le bien livré avait une superficie inférieure de 5% à celle prévue au contrat au sens de l’article 1619 du code civil.

 

Les requérants arguaient quant à eux que la surface du bien, qui doit ainsi figurer au contrat doit s'entendre de sa surface habitable, celle-ci étant entendue comme ne tenant pas compte des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. C’est alors en comparant la surface habitable, ainsi entendue, prévue au contrat et la surface réelle qu’il est possible de déterminer s'il y a lieu de réduire le prix du bien.

 

Quelles sont les dispositions applicables ?

 

- l’article L.261-10 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14 ci-dessous. ».

- l’article L.261-11 du code de la construction et de l’habitation prévoit notamment que « Le contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :

(…)

en annexes, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble. ».

 

- l’article R.261-13 du code de la construction et de l’habitation qui dispose notamment que « Pour l'application de l'article L. 261-11, la consistance de l'immeuble vendu résulte des plans, coupes et élévations avec les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces et des dégagements. ».

 

- l’article R.261-25 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Le contrat préliminaire doit indiquer la surface habitable approximative de l'immeuble faisant l'objet de ce contrat, le nombre de pièces principales et l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements. ».

 

- l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation définit la surface habitable d’un logement comme « la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.

 

Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre. ».

 

Ainsi, la cour de cassation précise ici qu’il résulte de ces dispositions que dans l'acte de vente visé à l'article L. 261-10 du code de la construction et de l'habitation, la surface stipulée s'entend d'une surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du même code, excluant les locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

 

Dès lors, la cour d’appel a violé les textes cités ci-dessus en retenant, pour rejeter la demande de diminution du prix, que la preuve n'est pas rapportée de ce que les parties ont voulu que la surface stipulée exclue les locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

 

L’arrêt est donc cassé et annulé.

 

Lire l’arrêt dans son intégralité : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000043302167?isSuggest=true

 

 

 

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