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Article juridique : Urbanisme


#EXPROPRIATION #LOCATAIRES : Les locataires d’un bien exproprié par cession amiable disposeront à l’avenir du même droit à acompte que ceux dont les biens ont été expropriés par voie d’ordonnance du juge de l’expropriation (Décision n° 2021-897 QPC du 16

Le Conseil Constitutionnel avait été saisi le 22 janvier 2021 par la Cour de cassation dans les conditions prévues à l'article 61-1 de la Constitution, d'une question prioritaire de constitutionnalité.

L’Etablissement public d’aménagement Euroméditerranée (l’EPAEM) avait acquis, par voie de cession amiable, des parcelles nécessaires à la réalisation d’un projet qui avait préalablement été déclaré d’utilité publique. L’EPAEM avait saisi le juge de l’expropriation afin de fixer les indemnités d’éviction revenant à deux sociétés qui étaient locataires des biens expropriés.

Le juge de l’expropriation des Bouches-du-Rhône avait alors transmis une QPC relative à l’article L.323-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Pour mémoire, cet article dispose que : 

« Après la saisine du juge et sous réserve que l'ordonnance d'expropriation soit intervenue, les propriétaires expropriés qui occupent des locaux d'habitation ou à usage professionnel ainsi que les locataires ou preneurs commerçants, artisans, industriels ou agricoles peuvent, s'il n'y a pas obstacle au paiement et sauf dans l'hypothèse où leur relogement ou leur réinstallation est assurée par l'expropriant, obtenir le paiement d'un acompte représentant 50 % du montant des offres de l'expropriant. Toutefois, lorsque les offres de l'expropriant sont supérieures aux estimations faites par l'autorité administrative compétente, cet acompte est limité à 50 % du montant de ces estimations. ».

La question posée était la suivante : «  Les dispositions de l’article L. 323-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique en ce qu’elles ne s’appliquent pas aux locataires occupant un bien ayant fait l’objet d’un transfert de propriété par voie de cession amiable au profit de l’expropriant, portent-t-elles atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution, notamment le principe d’égalité devant la loi et la liberté d’entreprendre ? ».

La Cour de cassation avait alors renvoyé cette question au Conseil constitutionnel après avoir considéré que :
- La disposition est applicable au litige ;
- Elle n’a pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel ;
- La question posée présente un caractère sérieux dans la mesure où les dispositions de  l’article L.323-3 du code de l’expropriation ne s’appliquent qu’aux locataires de biens ayant fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation, à l’exclusion des biens ayant donné lieu à une cession amiable consentie à l’expropriant après déclaration d’utilité publique.


Les requérants arguaient notamment que les dispositions de l’article L.323-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique méconnaissait le principe d’égalité devant la loi qui est tiré de l’article 6 de la DDHC de 1789 qui dispose que la loi « « doit être la même pour tous, soit qu'elle protège, soit qu'elle punisse ». Ce principe s’oppose ainsi à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes, ni à ce qu'il déroge à l'égalité pour des raisons d'intérêt général, pourvu que, dans l'un et l'autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l'objet de la loi qui l'établit.

Pour mémoire, l’article L.220-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoit que le transfert de propriété des immeubles ou de droits réels immobiliers faisant l'objet d'une procédure d'expropriation est opéré :
- par cession amiable ;
- par voie d’ordonnance du juge de l’expropriation.

Les conséquences sont les mêmes dans les deux cas : l’extinction de touts droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (L.222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). Dans de tels cas, l'expropriant est tenu d'allouer des indemnités couvrant l'intégralité des préjudices causés par l'expropriation aux titulaires de ces droits. A défaut d'accord sur le montant de ces indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation (L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique).

Le Conseil Constitutionnel rappelle tout d’abord que, après l’intervention de l’ordonnance d’expropriation, les locataires d’un bien ayant fait l’objet d’une expropriation peuvent obtenir le paiement d'un acompte représentant, en principe, la moitié du montant de l'indemnité proposée par l’expropriant. Tel n’est pas le cas lorsque le transfert de propriété a été opéré par cession amiable.
Dès lors, les dispositions contestées établissent une différence de traitement entre les locataires d'un bien exproprié selon que le transfert de propriété du bien qu'ils louent a été opéré par une ordonnance d'expropriation ou par une cession amiable.
Or, l’objectif du législateur à travers cette disposition était de faciliter la réinstallation du locataire. Pourtant, les conséquences sur les droits du locataires sont identiques que le bien ait fait l’objet d’une ordonnance d’expropriation ou d’une cession amiable.
Dès lors, la circonstance que le transfert de propriété du bien loué soit opéré par une ordonnance d'expropriation ou par une cession amiable ne rend pas compte, au regard de l'objet de la loi, d'une différence de situation entre les locataires.
Le Conseil conclut en considérant que la différence de traitement n'est pas non plus justifiée par un motif d'intérêt général.

Les dispositions contestées méconnaissent ainsi le principe d’égalité devant la loi. Néanmoins, en raison des conséquences excessives qu’une abrogation immédiate pourrait avoir sur la possibilité pour les propriétaires et locataires occupant un bien exproprié d’obtenir le versement d’un acompte, la date de l’abrogation est repoussée au 1er mars 2022. Les mesures prises avant cette date en application des dispositions déclarées contraires à la Constitution ne peuvent être contestées sur le fondement de cette inconstitutionnalité.

Lire les décisions dans leur intégralité :
https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/qpc_3396/166_21_46346.html

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000043386790?init=true&page=1&query=2021-897&searchField=ALL&tab_selection=all


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