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Article juridique : Urbanisme


La simple mention du règlement du lotissement dans un acte de vente lui confère-t-il un caractère contractuel ? (Cour de cassation, troisième chambre civile, 21 mars 2019 n°18-11.424)

Apport de l’arrêt : En avant-propos, il convient de rappeler la distinction entre le cahier des charges et le règlement du lotissement.

 

Le cahier des charges : quelle que soit sa date, le cahier des charges d'un lotissement constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qu'il contient. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, il convient néanmoins de distinguer les dispositions réglementaires qui deviennent caduques au bout de 10 ans en présence d'un PLU, des autres clauses du cahier des charges qui continuent à régir les rapports des colotis.

 

Le règlement du lotissement : est un document qui émane du lotisseur contenant les règles d’urbanisme applicable au lotissement. Le permis de construire d’un colotis est délivré conformément aux règles d'urbanisme du règlement du lotissement lorsqu'il existe. Ce document est en effet facultatif. Il est joint à la demande de permis d'aménager lorsque le lotisseur souhaite compléter la réglementation d'urbanisme.

Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, cessent de s'appliquer dans les conditions prévues à l’article L. 442-9 alinéa 1er du code de l’urbanisme. Les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

 

Toutefois, lorsqu'une majorité de colotis, calculée comme il est dit à l'article L. 442-10, a demandé le maintien de ces règles, elles ne cessent de s'appliquer qu'après décision expresse de l'autorité compétente prise après enquête publique. Pour autant, l’article L. 115-1 du code de l’urbanisme, la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement du lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document ou règlement un caractère contractuel.

 

La Cour de cassation confirme dans cet arrêt que l’acquéreur ayant reconnu avoir pris connaissance de tous les documents du lotissement, ne suffit pas à caractériser une volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement ou certaines de ses dispositions.

 

Dès lors, la violation du règlement du lotissement sur le fondement de la responsabilité contractuelle ne peut être retenue.

 

Texte intégral : « Attendu, selon les arrêts attaqués (Aix-en-Provence, 10 septembre 2015 et 30 novembre 2017), rendus sur renvoi après cassation (3e Civ., 29 janvier 2014, pourvoi n° 12-24.156), que M. D..., propriétaire, depuis le 15 décembre 2004, d’une maison individuelle située dans un lotissement dénommé « ... » et créé par arrêté préfectoral du 16 mars 1977, a réalisé des travaux d’extension de celle-ci après obtention d’un permis de construire ; que MM. B... et E..., contestant la conformité de la construction au règlement du lotissement, ont, après expertise, assigné M. D... en démolition de la nouvelle construction et en indemnisation ;

 

Sur la recevabilité du pourvoi en ce qu’il est dirigé contre l’arrêt du 10 septembre 2015, contestée par la défense :

 

Attendu que M. D... soutient que le pourvoi formé contre l’arrêt du 10 septembre 2015 plus de deux ans après son prononcé est irrecevable ;

 

Mais attendu que l’arrêt attaqué sursoit à statuer sur la demande de dommages-intérêts fondée sur la responsabilité délictuelle jusqu’à la décision de la juridiction administrative à laquelle il transmet la question de la légalité du permis de construire ; que, dès lors qu’il ne tranche, dans son dispositif, qu’une partie du principal, les dispositions de l’article 528-1 du code de procédure civile ne sont pas applicables ;

 

D’où il suit que le pourvoi est recevable ;

 

Sur le premier moyen :

 

Attendu que MM. B... et E... font grief à l’arrêt du 10 septembre 2015 de dire que les dispositions du règlement de lotissement n’ont pas été contractualisées et que leurs demandes ne peuvent prospérer sur le fondement de la responsabilité contractuelle, alors, selon le moyen, que les colotis peuvent, lorsqu’ils décident de maintenir des règles d’urbanisme au sein du lotissement pour échapper à la caducité de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme, leur conférer un caractère contractuel ; qu’en se bornant à énoncer en termes généraux, pour juger que les dispositions du règlement du lotissement n’avaient pas été contractualisées, qu’en exerçant la faculté donnée par l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme de maintenir le règlement du lotissement pour échapper à sa caducité automatique, les colotis ne manifestent pas leur volonté de le contractualiser, sans rechercher, somme elle y était invitée, si, en l’espèce, cette volonté ne résultait pas des termes mêmes du procès-verbal d’assemblée générale du 24 octobre 1987 ayant décidé du maintien de ces règles et par l’adoption d’un cahier des charges complémentaire ayant amendé ultérieurement les règles ainsi maintenues, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige ;

 

Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que, en exerçant la faculté que leur donne l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme de maintenir le règlement du lotissement pour échapper à sa caducité automatique, les colotis ne manifestent pas leur volonté de contractualiser les règles qu’il contient et relevé que, s’il était mentionné dans l’acte de vente du 25 décembre 2004, d’une part, que les pièces visées à l’article L. 316-3 du code de l’urbanisme avaient été remises à M. D..., d’autre part, que celui-ci reconnaissait avoir pris connaissance de tous les documents du lotissement et être tenu d’en exécuter toutes les stipulations, charges et conditions en tant qu’elles s’appliquaient au bien vendu, cette clause ne suffisait pas à caractériser une volonté non équivoque des colotis de contractualiser le règlement du lotissement ou certaines de ses dispositions, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes ou qui ne lui étaient pas demandées, en a exactement déduit que, la contractualisation alléguée par MM. B... et E... n’étant pas établie, leurs demandes ne pouvaient pas prospérer sur le fondement de la responsabilité contractuelle et a ainsi légalement justifié sa décision ;

 

Sur le second moyen, ci-après annexé  :

 

Attendu que M. B... fait grief à l’arrêt du 30 novembre 2017 de limiter à la somme de 20 000 euros la condamnation de M. D... à des dommages-intérêts ;

 

Mais attendu qu’ayant relevé que la création d’une vue plongeante sur la propriété de M. B..., qui était agrémentée d’une piscine, créait un préjudice lié à la dévalorisation en résultant, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement apprécié la consistance du préjudice et le montant des dommages-intérêts propres à le réparer, et a ainsi légalement justifié sa décision ;

 

PAR CES MOTIFS :

 

REJETTE le pourvoi ; »

 

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