Menu Cabinet avocats Cazamajour et Urbanlaw
Recherche Cabinet avocats Cazamajour et Urbanlaw Recherche
Logo Cazamajour Avocats
Accueil >  Blog  > Blog


Article juridique : Immobilier


Surface loi Carrez et lot de copropriété

La vente d'un lot de copropriété obéit au droit commun des ventes immobilières : l'acte, pour être opposable aux tiers, est soumis à publicité foncière, et doit donc être dressé en la forme authentique. Elle présente néanmoins des spécificités relatives notamment aux informations à fournir à l'acquéreur.

 

1. Champ d’application 

La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, exige que soit portée dans certains actes en relation avec la vente de ces lots la mention de leur superficie.

La hauteur sous plafond d’une surface prise en compte dans le métrage en loi Carrez doit être supérieure à 1,80 m². Les pièces mansardées, qui ne répondent pas à ce critère, sont donc exclues du calcul.

Les surfaces des balcons, terrasses, caves, places de parking, garages, et jardins ne sont pas intégrées au calcul de la superficie. En revanche, les greniers et les combles, même s’ils n’ont pas été aménagés, sont pris en compte. Les vérandas et les loggias doivent être également intégrées dans la superficie loi Carrez même si leur surface est inférieure à 8 m², à partir du moment où leur usage est considéré comme privatif.



La mention de la  superficie ne doit pas figurer seulement dans l'acte réalisant la vente ou la constatant, mais également dans les avant-contrats eux-mêmes :

  • les promesses unilatérales de vente ou d'achat
  • les déclarations d'intention d'aliéner effectuées en vue de l'exercice du droit de préemption urbain
  • les promesses synallagmatiques ou compromis
  • également les contrats qui n'emportent pas transfert immédiat de la propriété du bien objet du contrat (location-accession, location-vente).

Toutefois, la loi solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000, dite loi SRU, a a précisé que l'obligation issue de la loi Carrez de mentionner la superficie privative ne s'applique pas au congé pour vendre un logement loué.

 

La loi Carrez ne s'applique pas non plus aux ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA). Dans ce cas, une action en diminution de prix peut toutefois être intentée par l'acquéreur dans le délai d'un an à compter de la livraison du bien mais sur le fondement de l'article  1622 du code civil.

 

2. L’obligation de mesurer

La loi Carrez n'impose pas de recourir à un professionnel de mesurage (loi n° 65-557, 10 juillet 1965, article 46). Le vendeur risque une action en réduction de prix si le mesurage est faux. C’est pourquoi il est conseillé de recourir à un géomètre topographe. Le professionnel qui commet une erreur dans la mesure des lots peut voir sa responsabilité contractuelle à l'égard du vendeur engagée. Il est cependant prudent de la confier à un homme de l'art, doté d'une assurance responsabilité.

 

En cas de réduction du prix, le professionnel qui a réalisé le mesurage n'est pas tenu d'indemniser le vendeur, pas plus qu'il n'est tenu d'indemniser l'acquéreur. La tendance de la jurisprudence est d'estimer que la réduction de prix n'est que la simple rectification d'une erreur et qu'elle ne cause, en elle-même, aucun préjudice au vendeur.

 

3. Sanction du défaut de mention de la superficie Carrez 

 

Selon l’article 46 de la loi n° 65-557, du 10 juillet 1965, la sanction grave est celle de la nullité de l'acte. La loi la prévoit pour le cas où la mention de la superficie ne figurerait pas dans cet acte quel qu'il soit, pourvu qu'elle lui soit applicable.

 

En revanche, lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

 

L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 qui permet de sanctionner le déficit de superficie d'un lot de copropriété est exclusif de l'application des dispositions de droit commun du code civil relatives au défaut de contenance d'un bien vendu.

 

La demande de diminution doit être présentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance (L'article 46 de la loi n° 65-557du 10 juillet 1965). Ce délai est une forclusion régie par l'article  2220 du code civil.

 

 

Loi Carrez-superficie-réduction du prix-lot de copropriété-vente-contrat de vente-mention obligatoire-nullité-sanction-absence de superficie-erreur superficie-géomètre-avocats droit de l’immobilier-avocats copropriété-avocats Bordeaux.


0 commentaire

Laisser un commentaire



Question de sécurité * :
Quelle est la deuxième lettre du mot XRQYFF ?
 

*Champs obligatoires