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Article juridique : Immobilier


Précisions sur la responsabilité du notaire et du vendeur lorsque des manœuvres dolosives ont été effectuées par un architecte (cour de cassation, 3ème civ, 5 juillet 2018, n°17-20.121)

Apport de l’arrêt :

Le dol figurant au nouvel article 1137 du code civil (ancien article 1116), est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Il peut entrainer la nullité du contrat et la condamnation au paiement de dommages et intérêts. Un article souvent invoqué par les acheteurs pour obtenir la nullité de la vente et le paiement de dommages et intérêts. Le notaire quant à lui est soumis à un devoir de conseil. Il s’agit d’un devoir professionnel obligatoire porte donc tant sur la validité de l’acte que sur les risques juridiques et économiques encourus. Il lui appartient ainsi de se renseigner sur les risques que prend l’acheteur à la signature de l’acte (cour de cassation, 1ère civ., 9 décembre 2010, n°09-70816).

En l’espèce, une société avait vendu par l’intermédiaire d’une autre société un chalet. La vente avait naturellement fait l’objet d’une promesse de vente et d’un acte de vente devant notaire. Or, il s’est révélé que les travaux réalisés étaient illégaux. En effet, l’aménagement du sous-sol du chalet en espace d’habitation avait été réalisé sans autorisation d’urbanisme. L’architecte chargé du projet avait pourtant attesté que le projet était conforme au permis de construire. L’acquéreur du chalet ainsi que la société qui s’était substitué ont alors cherché à engager la responsabilité du notaire pour manquement au devoir de conseil et du vendeur pour dol.

Pour la cour de cassation, il n’est pas établi que les documents transmis au notaire auraient pu lui permettre de s’apercevoir de l’irrégularité des travaux. En effet, le notaire s’était fait remettre toutes les pièces du permis de construire et l’attestation de non-contestation de conformité des travaux, mais dans laquelle il n’en était pas précisé les limites. Concernant le dol invoqué à l’encontre du vendeur, la cour de cassation casse l’arrêt rendu par la cour d’appel en retenant que l’architecte était représentant de la société et la société avait donc forcément connaissance des manœuvres fallacieuses qui avaient été effectués.

Texte intégral :
« Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 31 mars 2017), qu’aux termes d’une promesse de vente du 20 décembre 2010, puis d’un acte authentique de vente du 8 mars 2011 rédigés et reçus par M. A..., notaire associé, la société civile immobilière Aman (la SCI Aman) a vendu, par l’entremise de la société A... immobilier, un chalet à M. X..., auquel s’est substituée la société civile immobilière Mandalla (la SCI Mandalla) ; que M. B..., architecte chargé de la réalisation de travaux ayant fait l’objet d’un permis de construire du 26 août 2007 et d’un permis modificatif du 19 janvier 2010, interrogé par le notaire, a remis à l’acquéreur des plans et documents administratifs et attesté que le chalet, dans sa version existante, était conforme au dernier permis de construire obtenu le 19 janvier 2010 ; que, soutenant qu’il leur avait été dissimulé que l’aménagement du sous-sol du chalet en espace d’habitation avait été réalisé sans autorisation d’urbanisme, M. X... et la SCI Mandala ont assigné leur vendeur, sur le fondement du dol, et le notaire, pour manquement à son devoir de conseil, en paiement de dommages-intérêts ;
Sur le second moyen, ci-après annexé  :
Attendu que M. X... et la SCI Mandalla font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes à l’encontre de la société civile professionnelle A... & associés et de M. A... pour faute professionnelle ;
Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose, et relevé que le notaire avait demandé à l’architecte de lui transmettre tous dossiers de permis de construire principal et modificatif, en ce compris toutes pièces écrites et graphiques et tous plans, que ce dernier, par lettre du 14 février 2011 avait indiqué qu’une visite des locaux par le service d’urbanisme lui avait permis d’obtenir le 12 mars 2010 une attestation de non-contestation de conformité des travaux, en omettant toutefois d’en préciser les limites, et mentionné que le chalet était, dans sa version existante, conforme au dernier permis de construire, la cour d’appel, qui a souverainement retenu qu’il n’était pas établi que le notaire aurait pu, au vu des documents transmis, s’apercevoir de l’irrégularité des travaux pratiqués au sous-sol du chalet, a pu déduire de ces seuls motifs, sans être tenue de procéder à une recherche sur l’existence d’un cas de force majeure que ses constatations rendaient inopérante, que, s’agissant de la régularité administrative des aménagements intérieurs d’une construction régulièrement édifiée, il ne pouvait être reproché au notaire, en présence de l’attestation précise et circonstanciée remise par l’homme de l’art, d’avoir manqué à son devoir d’information au préjudice de l’acquéreur ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
Mais sur le premier moyen :
Vu l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;
Attendu que, pour rejeter les demandes formées contre la SCI Aman, l’arrêt retient que rien n’indique que celle-ci avait connaissance des informations fallacieuses données par M. B... ;
Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que M. B... avait la qualité de représentant de la SCI Aman et que les manœuvres dolosives du représentant du vendeur, qui n’est pas un tiers au contrat, engagent la responsabilité de celui-ci, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
Par ces motifs :
Rejette la demande de mise hors de cause de M. B... et de la MAF ;
Met hors de cause la société Laurent A... Immobilier, M. Jérôme A... et la société A... et associés ;
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes de M. X... et de la SCI Mandalla formées contre la SCI Aman, l’arrêt rendu le 31 mars 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ;
Président : M. Chauvin
Rapporteur : Mme Farrenq-Nési
Avocat général : M. Kapella
Avocat(s) : SCP Gatineau et Fattaccini - SCP Baraduc, Duhamel et Rameix - SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret - SCP Boulloche - SCP Thouvenin, Coudray et Grévy »

Droit de la construction – illégalité de la construction – fraude – responsabilité du vendeur – dol – responsabilité de l’architecte – devoir de conseil – avocats droit de la construction – avocats droit immobilier – avocats permis de construire – avocats Bordeaux

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