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Article juridique : Immobilier


Bail transféré aux descendants : Les droits s'apprécient au décès du co-titulaire du bail (cour de cassation, 3ème civ, 28 juin 2018, n°17-20.409)

Apport de l’arrêt : En droit commun du bail, selon l’article 1742 du code civil, le décès de l'une des parties est sans incidence sur le bail. Les droits et les obligations du preneur décédé seront transmis à ses légataires universels (ses héritiers). Les parties peuvent déroger à cette règle en prévoyant l’incessibilité du contrat aux héritiers à cause de mort.  Mais ce choix ne s’exerce pas lorsque le conjoint légal demeure vivant.
 
En revanche, l'article 1751 du code civil accorde au conjoint survivant, sauf si celui-ci y renonce, un droit exclusif sur le logement qui sert à l'habitation du couple. Ce droit prive les descendants qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif.
 
En conséquence, le droit au bail de l’héritier se trouve effectif qu’au décès du conjoint légal.  Bien que le droit de l’héritier soit né lors du décès du preneur et non lors du décès de son conjoint, son effectivité ne peut être appréciée qu’à la date du décès du conjoint. 
 
Texte intégral :
 
« Demandeur : Mme L. X...
Défendeur : société HLM Logirep Logement et gestion pour la région parisienne, société anonyme
 
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 25 avril 2017), qu’en 1976, la société d’habitations à loyer modéré “Le foyer du fonctionnaire et de la famille”, devenue la société Logirep, a donné à bail à S. X... un appartement de quatre pièces qu’il a occupé avec son épouse et leurs enfants ; que S. X... est décédé en 2004 et J. X..., son épouse, en 2013 ; que leur fille, Mme X..., a sollicité le transfert du bail à son profit ; que la société Logirep s’y est opposée au motif qu’elle ne remplissait pas la condition d’adaptation du logement à la taille du ménage et l’a assignée en expulsion comme étant occupante sans droit ni titre ;
Sur le premier moyen :
Attendu que Mme X... fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande, alors, selon le moyen, que si, au moment du décès du preneur marié, le conjoint survivant dispose d’un droit exclusif sur le bail, sauf renonciation expresse de sa part, l’héritier du preneur décédé est néanmoins réputé avoir recueilli le droit au bail de son auteur par voie successorale, en sorte que ce droit, s’il est neutralisé tant que dure le droit exclusif d’origine légale du conjoint survivant, retrouve son empire lorsque ce dernier prend fin ; que les conditions de transmission du droit au bail du preneur décédé à son héritier s’apprécient au jour du décès et non au jour où cesse le droit exclusif du conjoint survivant ; qu’au cas d’espèce, dès lors que Mme L. X... était l’héritière du preneur, S. X..., décédé le [...] 2004, elle était réputée avoir recueilli à cette date le droit au bail de son auteur, lequel avait seulement été neutralisé jusqu’au décès de J. Y... épouse X..., conjoint survivant du preneur, survenu le [...] 2013 ; qu’aussi, le juge devait se placer à la date du décès du de cujus, soit le 26 avril 2004, pour apprécier si Mme L. X... remplissait les conditions requises pour bénéficier de la transmission du bail au regard des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 et qu’à cette date, l’article 40 de ladite loi, que ce soit en son § I (logements HLM) ou en son § III (logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation), exigeait seulement du bénéficiaire qu’il remplisse les conditions ordinaires d’attribution des logements HLM, et non que le logement soit de surcroît adapté à la taille du ménage, cet impératif n’ayant été ajouté que par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 ; qu’en refusant à Mme L. X... la transmission du bail conclu par son père, décédé le 26 avril 2004, au motif qu’elle ne remplissait pas, à la date du décès de sa mère, survenu le 19 mai 2013, la condition d’adaptation de la taille du logement à celle du ménage, les juges du fond ont violé les articles 724, 1742 et 1751 du code civil, ensemble les articles 14 et 40 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (ce dernier dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000) ;
Mais attendu qu’ayant relevé que l’article 1751 du code civil accorde au conjoint survivant un droit exclusif sur le logement qui servait effectivement à l’habitation des époux avant le décès, sauf renonciation de sa part, non invoquée en l’espèce, et retenu à bon droit que ce droit exclusif prive les héritiers qui vivent dans les lieux au moment du décès du preneur de tout droit locatif en présence d’un conjoint survivant, la cour d’appel, qui a constaté que, lors du décès de sa mère, Mme X... ne remplissait pas les conditions de transfert du bail prévues par l’article 40-I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable, en a exactement déduit que celle-ci ne pouvait bénéficier du transfert du bail à son profit ;
D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;
 
Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :
Attendu que Mme X... fait le même grief à l’arrêt ;
Mais attendu qu’il ne résulte ni de l’arrêt ni de ses conclusions d’appel que Mme X... ait soutenu qu’en rejetant sa demande de transfert de bail et en ordonnant son expulsion, le tribunal d’instance aurait porté une atteinte disproportionnée au droit au respect de sa vie privée et familiale et ainsi violé l’article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ; que le moyen est donc nouveau, mélangé de fait et de droit, et partant irrecevable ;
 
Mais sur le troisième moyen  :
Vu l’article 4 du code civil ;
Attendu que, pour rejeter la demande de Mme X... en rectification des avis d’échéances valant quittances, l’arrêt retient que, la bailleresse ne faisant pas état d’impayés, même s’il est avéré que les avis d’échéances valant quittances versés aux débats par la société Logirep font figurer à tort divers frais et dépens, il n’appartient pas à la cour d’ordonner la rectification de ces documents, une telle demande ne pouvant s’inscrire qu’au titre de l’apurement des comptes entre les parties ;
 
Qu’en statuant ainsi, alors que les parties étaient en désaccord sur les sommes mentionnées dans les avis d’échéance valant quittances et, partant, sur la régularité de ces documents, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;
 
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a débouté Mme X... de sa demande de rectification des avis d’échéances valant quittances, l’arrêt rendu le 25 avril 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris, autrement composée ; »
 
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