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Article juridique : Immobilier


Un droit de jouissance spéciale des copropriétaires sur un autre lot peut être perpétuel (cour de cassation, 3e civ., 7 juin 2018, n° 17-17.240)

Apport de l’arrêt :

La cour de cassation avait admis dans un premier temps qu’un droit réel de jouissance spécial pouvait exister mais qu’il demeurait limité dans le temps.
Avec cet arrêt, elle reconnait expressément qu’un tel droit réel de jouissance peut être perpétuel.

En l’espèce, la convention avait fait peser sur l’un des copropriétaires une charge d’entretien de la piscine et une obligation de laisser de celle-ci aux autres copropriétaires. Il s’agissait donc d’un droit de jouissance spéciale sur un autre lot, reconnu aux copropriétaires. Pour la cour de cassation, les parties ayant ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires, ce droit peut être perpétuel.

Texte intégral :

« Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche, après avis donné aux parties en application de l’article 1015 du code de procédure civile :
Attendu, selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 21 mars 2017), que la SCI L’Aigle blanc (la SCI) a acquis, en 2004, divers lots à vocation commerciale, dont un à usage de piscine, faisant partie d’un immeuble en copropriété ; que les vendeurs avaient signé, le 20 août 1970, une convention "valant additif" au règlement de copropriété par laquelle ils s’engageaient à assumer les frais de fonctionnement de la piscine et à autoriser son accès gratuit aux copropriétaires, au moins pendant la durée des vacances scolaires ; qu’un arrêt devenu définitif, déclarant valable cette convention, a condamné la SCI à procéder, dans les termes de celle-ci, à l’entretien et à l’exploitation de la piscine ; que la SCI a alors assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Grand Roc en constatation de l’expiration des effets de cette convention à compter du 20 août 2000 ;
Attendu que la société fait grief à l’arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen que les engagements perpétuels sont prohibés, le caractère perpétuel s’appréciant in concreto, en la personne du débiteur de l’engagement ; que si le propriétaire peut consentir, sous réserve des règles d’ordre public, un droit réel conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale de son bien, ce droit ne peut être perpétuel et s’éteint, s’il n’est pas limité dans le temps par la volonté des parties, dans les conditions prévues par les articles 619 et 625 du code civil ; qu’en retenant que les droits et obligations contenues dans la convention du 20 août 1970 n’étaient pas perpétuels, tout en constatant que ceux-ci s’exerceront tant que les copropriétaires n’auront pas modifié le règlement de copropriété et que l’immeuble demeurera soumis au statut de la copropriété, ce dont il résultait que ces droits et obligations avaient une durée indéterminée et présentaient donc, pour le propriétaire des lots grevés desdites obligations, un caractère perpétuel, la cour d’appel a violé l’article 1210 du code civil, ensemble les articles 619 et 625 du code civil ;
Mais attendu qu’est perpétuel un droit réel attaché à un lot de copropriété conférant le bénéfice d’une jouissance spéciale d’un autre lot ; que la cour d’appel a retenu que les droits litigieux, qui avaient été établis en faveur des autres lots de copropriété et constituaient une charge imposée à certains lots, pour l’usage et l’utilité des autres lots appartenant à d’autres propriétaires, étaient des droits réels sui generis trouvant leur source dans le règlement de copropriété et que les parties avaient ainsi exprimé leur volonté de créer des droits et obligations attachés aux lots des copropriétaires ; qu’il en résulte que ces droits sont perpétuels ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, l’arrêt se trouve légalement justifié ;
Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres branches du moyen qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Par ces motifs :
REJETTE le pourvoi ; »
 
Droit immobilier – droit de jouissance – copropriétaires – avocats droit immobilier – avocats droit de la construction – avocats Bordeaux

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